房地产行业是国民经济支柱，房地产行业实现的税收收入占各级税收收入比重也是举足轻重。在每年的重点税源检查中，房地产企业要占到半壁江山。加之房地产行业业务复杂，涉及法规多，我国税制中最复杂的三个税种（增值税、企业所得税、土地增值税），房地产企业都要应对。尤其是近些年房地产行业不景气，销售慢、融资难，财务人员是“巧妇难为无米之炊”。所以例年在对房地产企业的税收检查中，大案要案屡见不鲜。

● 结合房地产开发流程，解析各环节涉及各项税收政策。

● 结合真实稽查案例，深刻把握房地产企业涉税风险及应对。

● 浅析税收筹划节点，降低税收成本。

第一讲：拿地阶段

1.土地出让金返还的增值税、企业所得税、土地增值税、契税处理的不同；

2.支付土地出让金的延期付款利息如何进行土地增值税、契税处理？

3.‘拆一还一”的增值税、企业所得税、土地增值税、契税涉税风险；

4.先拿地，后设立项目公司如何规避涉税风险？

5.以土地投资入股的涉税分析及风险管控；

6.土地闲置费年企业所得税与土地增值税处理的不同；

7.土地使用税从何时计征？如何节税？

8.土地成本的企业所得税检查案例

9.土地成本的土地增值税案例

第二讲：开发阶段

1.     前期工程费的企业所得税与土地增值税常见风险及案例；

2.     支付境外设计费的增值税与企业所得税政策解析；

3.     建筑安装工程费的常见风险；

4.     从建安合同谈合同控税；

5.     甲供材常见风险及“营改增”之应对；

6.     铝合金门窗是兼营，还是混合销售？如何签订合同？如何取得发票？

7.     接受施工劳务及劳务派遣税收待遇之比较；

8.     如何利用层高系数法达到节税的目的；

9.     基础设施建设费土地增值税清算之常见风险及案例；

10.  园林绿化的风险与筹划；

11.  公共配套费的企业所得税风险点及检查案例；

12.  公共配套费的土地增值税风险点及清算案例；

13.  开发间接费的企业所得税检查和土地增值税清算检查关注点有何不同；

14.  营销设施企业所得税处理和土地增值税处理的不同；

15.  转固房地产进项税额分期抵扣会计核算及纳税申报举例；

16.  预提费用的常见风险点；

17.  如何理解“资本弱化”的两种例外？

18.  “实缴制”改为“认缴制”为企业带来的税收风险；

19.  如何算好个人借款利息支出税收负担这笔帐；

20.  如何利用“统借统还”化解企业财务困境；

21.  利息支出的土地增值税筹化及风险。

第三讲：预售阶段

1.预缴增值税的政策解析、会计处理及纳税申报以及如何开票？

2.预缴增值税能否用来抵缴当期应纳增值税？

3.未按规定预缴增值税是否要被罚款？

4.销售款完工开发产品如何缴税，如何填列纳税申报表；

5预征的土地增值税可否在税前扣除？

6.土地增值税预征常见风险；

第四讲：销售阶段

1.     何时确认开发产品的完工？——重要的事情说三遍！

2.     结算计税成本日后取得的发票如何处理？

3.     未及时确认完工的检查案例：

       ——已办理入住手续未及时确认完工案

       ——幼儿园有偿移交未及时确认实际利润案

       ——未计算预计利润、未及时确认开发产品完工案

       ——未及时确认完工、虚假申报案

1.     如何掌握增值税纳税义务发生时间？

2.     销售额差额计税的扣除项目有哪些？如何进行会计核算？如何填列纳税申报表？如何开具发票？

3.     不得抵扣税额的检查要点及风险管控；

4.     代收款项的企业所得税、土地增值税、增值税处理及发票如何开具？

5.     支付销售佣金涉税风险及发票取得；

6.     如何判断违约金的应税与非税？ 取得违约金如何开具票据？

7.     支付购房者的违约金，哪些需要代扣代缴个人所得税？

8.     面积不足退差价，是否都可以冲减收入？

9.     视同销售增值税、企业所得税、土地增值税之比较；

10.  将开发产品转为自用是否缴纳增值税？进项税额如何处理？企业所得税、土地增值税如何处理？

11.  以房地产投资入股的各税处理；

12.  以开发产品抵顶工程款的涉税分析；

13.  精装房的涉税分析及筹划；

14.  买房送家电增值税是否视同销售？如何进行企业所得税、土地增值税处理？

15.  开发建设的学校、幼儿园，其进项税额可否抵扣？将学校、幼儿园无偿移交政府，是否视同销售或做进项转出？

16.  租金收入的增值税、企业所得税处理；

17.  出租无产权设施如何缴纳增值税？是否要交土地增值税？

18.  免租期是否要视同销售收入？