建筑业、房地产行业是我国一项传统行业，在国民经济体系中占有非常重要的地位，既具有传统行业的特性，又具有建筑业独有的管理难点。建筑业受长期计划经济管理体制的影响，有管理层级复杂、粗放式经营、资质共享、挂靠、人力资源不稳定、混业经营等多种问题。

【深刻理解趋势】全面掌握房地产、建筑业营改增涉税政策导向，了解背景把脉行业动向;

【系统全面诊断】清楚分析营改增对房地产、建筑业行业的影响，针对性地实施应对措施;

【强化实操技能】营改增政策全面深度解读，注重实务，以实际操作为第一要务;

第一讲：增值税发票开具指南

一、增值税发票种类与版本式样：

（一）增值税专用发票

（二）增值税普通发票

1、增值税普通发票（折叠票）

2、增值税普通发票（卷票）

3、增值税电子普通发票

二、增值税发票开具基本规定

（一）纳税人开具发票基本规定

1、哪些纳税人允许使用新系统开具发票

2、哪些业务应当开具、索取发票

3、索取发票时应向对方提供哪些资料

4、纳税人应在什么时间开具发票

5、开具增值税发票有哪些具体要求

6、商品和服务分类及编码的使用

7、纳税人离线开票应注意哪些注意事项

8、什么是虚开增值税发票

9、增值税进项发票查询平台

10、哪些情形不得使用专用发票

11、哪些情形不得开具专用发票

12、开具专用发票的具体要求

13、汇总开具专用发票有哪些要求

14、纳税人丢失增值税专用发票如何处理

15、增值税专用发票作废规定

16、红字增值税专用发票开具规定

（二）税务机关代开发票基本规定

1、代开发票范围

2、代开发票种类

3、月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的增值税小规模纳税人代开增值税专用发票税款有关问题

4、代开发票印章的使用

（三）增值税发票违章处理

三、增值税发票开具特殊规定

（一）建筑服务发票开具基本规定

（二）销售不动产发票开具基本规定

（三）金融商品转让业务发票开具规定

（四）个人不动产租赁业务发票开具规定

（五）物业管理服务发票开具规定

（六）劳务派遣服务发票开具规定

（七）人力资源外包服务发票开具规定

（八）差额征税发票开具规定

（九）电子发票开具规定

（十）预付卡业务发票开具规定

（十一）不征收增值税项目发票开具规定

  四、与开具发票有关的其他注意事项

（一）关于混合销售

（二）关于建筑安装服务

（三）关于植物养护服务

（四）关于银行卡跨机构资金清算服务

（五）关于营改增前业务补开发票

（六）关于最高开票限额申请

（七）关于建筑业纳入增值税小规模纳税人自行开具增值税专用发票范围

（八）关于增值税专用发票认证期限

第二讲：增值税涉税业务会计核算

 一、会计科目及专栏设置

（一）应交增值税

1、进项税额

2、销项税额抵减

3、已交税金

4、转出未交增值税、转出多交增值税

5、减免税款

6、出口抵减内销产品应纳税额

7、销项税额

8、出口退税

9、进项税额转出

（二）未交增值税

（三）预交增值税

1、开发企业商品房预售业务财税处理

2、建筑安装企业跨县（市、区）提供建筑服务预缴增值税财税处理

（四）待抵扣进项税额

（五）待认证进项税额

（六）待转销项税额

（七）增值税留抵税额

（八）简易计税

（九）转让金融商品应交增值税

（十）代扣代交增值税

（十一）小规模纳税人增值税科目设置

二、账务处理

（一）取得资产或接受劳务等业务的账务处理。

1、采购等业务进项税额允许抵扣的账务处理

2、采购等业务进项税额不得抵扣的账务处理

3、购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分年抵扣的账务处理

4、货物等已验收入库但尚未取得增值税扣税凭证的账务处理。

5、小规模纳税人采购等业务的账务处理

6、购买方作为扣缴义务人的账务处理

（二）销售等业务的账务处理。

1、销售业务的账务处理

2、视同销售的账务处理

3、全面试行营业税改征增值税前已确认收入，此后产生增值税纳税义务的账务处理

（三）差额征税的账务处理。

1、企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理

2、金融商品转让按规定以盈亏相抵后的余额作为销售额的账务处理

（四）进项税额抵扣情况发生改变的账务处理

（五）月末转出多交增值税和未交增值税的账务处理

（六）交纳增值税的账务处理

（七）增值税期末留抵税额的账务处理

（八）增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的账务处理

（九）关于小微企业免征增值税的会计处理规定

（十）增值税汇总纳税会计核算

（十一）增值税检查业务处理

（十二）辅导期一般纳税人增值税抵扣的会计处理

三、财务报表相关项目列示

第三讲：房地产开发各不同阶段涉税风险防控

一、以“拆已还一”方式取得土地，如何进行会计核算，营业税、增值税、企业所得税、土地增值税、契税应如何处理？

返迁房的会计核算与应纳税款计算：

（1）用商品房做返迁房的会计核算与应纳税款计算

（2）用非商品房做返迁房的会计核算与税务处理

二、自己单位工厂拆迁能否发生拆迁补偿费？

三、房地产企业为开发项目发生的各种借款费用（包括统借统还借款、关联方借款、其他非金融机构借款）会计核算，在计算企业所得税、土地增值税时如何处理？

四、 “买一送一”模式下如何确认收入金额？送面积、送家电、送车位、送物业等不同的销售模式分别有哪些税收区别？会计如何处理？赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？

五、“以老带新”销售模式下如何确认支出？票据如何处理？是否涉及扣缴个税？

六、“抵券销售”“一万抵五万”销售模式下收入如何确认？

七、采取“假按揭”“零首付”销售模式税收如何处理？

八、“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理？

九、“产权式酒店”销售、经营，应如何进行会计核算与税务处理？

十、以房产抵工程款后，施工方可以要求房地产企业为第三方做按揭贷款销售手续，地产公司怎样进行帐务处理比较合适？

十一、清算后再转让房地产成本如何确定，是否涉及“二次清算”？

十二、建筑安装企业所得税核定征收，出售房产“营改增”前购置的房产增值税、土地增值税、企业所得税如何处理？

十三、甲供材与甲控材有哪些区别？甲控材甲方将材料款直接打入材料供应商，各方存在哪些税收风险？

十四、施工企业项目现场用开发企业水电单独结算双方如何进行财税处理？

十五、一般纳税人施工企业项目简易计税，出售剩余建筑材料如何缴纳增值税？

十六、售楼处、样板间及其装修费用财税处理